L’impianto di riscaldamento condominiale centralizzato va considerato come un bene comune condominiale, la cui proprietà spetta in comune ai singoli condòmini. La gestione di tale impianto comporta due tipologie di spese: le spese per la manutenzione e conservazione (a carico di tutti i condòmini secondo il criterio millesimale) e le spese di esercizio, che sono a carico dei soli condòmini che usufruiscono effettivamente del servizio.
Secondo l'articolo 1118, comma 4, del codice civile, il condòmino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. È fondamentale chiarire che il distacco disciplinato dall’art. 1118 c.c. è il distacco a contribuzione “zero” per le spese di consumo.
Presupposti tecnici e procedurali
Il condòmino che intende procedere al distacco è tenuto a richiedere la perizia di un termotecnico abilitato. Il tecnico dovrà predisporre una relazione in cui siano indicati i consumi effettivi dell’impianto, quelli ipotizzati dopo il distacco e, soprattutto, l’assenza di potenziali alterazioni negative, ovvero aggravi di spese per i vicini o squilibri termici pregiudizievoli. La perizia non è un documento accessorio, ma il fondamento stesso della legittimità dell’operazione.
Una volta ottenuta la perizia favorevole, il passo successivo non è chiedere il permesso, ma comunicare l’intenzione all’amministratore. L’assemblea non è chiamata ad autorizzare il distacco, ma a valutare se ne sussistono i presupposti tecnici. Risulta importante motivare l’eventuale opposizione al distacco in quanto, in presenza delle condizioni di legge, la delibera che vieta il distacco è nulla.
12. IL DISTACCO DEL LAVORATORE
Limiti e obblighi economici
Il diritto al distacco non esonera il condòmino da ogni costo. Poiché il distaccato resta proprietario dell’impianto, egli è tenuto a concorrere al pagamento delle spese per la manutenzione straordinaria, la conservazione e la messa a norma. Inoltre, il D.Lgs 102/2014 pone a carico di tutti i condomini una quota fissa per le spese di gestione ed i consumi involontari, corrispondenti alle dispersioni dell’impianto. Anche ai distaccati a contribuzione “zero” per il consumo va accollata tale quota, finalizzata ad evitare aggravi per gli altri condomini.
| Tipo di spesa | Obbligatorietà per il distaccato |
|---|---|
| Manutenzione straordinaria | Sì |
| Conservazione e messa a norma | Sì |
| Consumo involontario (dispersioni) | Sì |
| Consumo utile (materia prima) | No (se la rinuncia è legittima) |
Il ruolo del regolamento di condominio
È ormai pacifico che il regolamento di condominio - anche se di natura contrattuale - non può derogare la disciplina illustrata. Sono da ritenere nulle tutte quelle clausole che limitano il diritto dei singoli condòmini a procedere con il distacco, in quanto lesive del diritto individuale sulla cosa comune. La Corte di Cassazione ha stabilito che è nulla la clausola che vieti in radice al condòmino di rinunciare all'utilizzo dell'impianto.
Tuttavia, la giurisprudenza ha precisato che è legittima la clausola del regolamento che obbliga il condòmino rinunciante a concorrere alle spese per l'uso del servizio, poiché il criterio legale di ripartizione delle spese di gestione è derogabile per accordo unanime. In definitiva, la libertà di rendersi autonomi comporta oneri precisi: l’obbligo di dimostrare tecnicamente l’assenza di danni per la comunità condominiale e il dovere di continuare a contribuire alle spese di conservazione dell’impianto comune.
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